Llei d’Habitatge: Accés a un habitatge digne i protecció legal

La llei 12/2023 de 24 de maig és la primera Llei estatal reguladora del dret de l’habitatge des de l’aprovació de la Constitució i neix amb els objectius, entre altres, d’establir una regulació bàsica dels drets i deures dels ciutadans respecte a l’habitatge, així com dels associats a la propietat i facilitar l’accés als ciutadans a un habitatge digne.

Es proposen una sèrie de mesures per a contenir el preu de l’habitatge i facilitar el seu accés, traspassant un problema públic a l’àmbit privat buscant la protecció d’inquilins i persones vulnerables i desprotegint als propietaris.

Escassetat d’habitatge i augment de preus

El problema de falta d’habitatge i la dificultat d’accés a la mateixa a causa del seu preu és evident i com a principi elemental econòmic, quan hi ha poca oferta i molta demanda els preus s’incrementen.

Tal com indica un estudi publicat per CaixaBank Research, en el període 2020-22 s’ha tornat a una situació en què l’oferta d’habitatge és insuficient per a cobrir la demanda de l’augment de població. En els últims tres anys, s’han creat a Espanya 420.000 noves llars, però el nombre d’habitatges iniciats amb prou feines ha aconseguit els 300.000, sent més acusada la falta d’oferta en grans urbs i zones de costa. Segons l’esmentat estudi es preveu en els pròxims anys un creixement de llars a les províncies que actualment ja presenten una escassetat d’habitatges.

Mesures de contenció de preus i protecció a inquilins

Al marge de l’escassetat d’habitatge anteriorment esmentat, el preu dels lloguers s’ha desbocat. A Barcelona l’increment de preus en el període maig 2022 – 2023, representa un 16,6%, segons publica el portal Idealista, molt per sota de l’increment previst en el preacord de Patronal i sindicats d’un 4% enguany i un 3% en 2024 i 2025.

El sobreesforç econòmic que representa l’accés a l’habitatge, per a moltes famílies és inassolible, amb salaris i estalvis que no permeten l’accés a la compra, però tampoc al mercat de lloguer. Especial esment mereix la dificultat d’accés a l’habitatge entre els joves. Segons el mateix portal Idealista, el 82% dels joves entre 18 i 34 anys viuen amb els seus pares i l’edat mitjana d’emancipació se situa en els 29,8 anys enfront dels 26,5 de la Unió Europea.

Efectes en el mercat de lloguer i accés a habitatges

Davant aquest panorama, la Llei de l’Habitatge proposa com una de les mesures “estrella” la contenció de rendes, és a dir topar els preus en què els arrendadors poden llogar els seus habitatges.

Aquesta política de contenció de rendes ja es va plasmar en la Llei catalana 11/2020 de 18 de setembre de mesures urgents en matèria contenció de rendes en els contractes d’habitatges, que limitava el preu màxim de lloguer i que va ser derogada pel Tribunal Constitucional el 10 de març del 2022.

Els efectes de l’esmentada Llei, segons l’estudi de ESADE “Els efectes de la limitació de preus dels lloguers a Catalunya (FEBRER 2023)” es va traduir en una reducció dels preus de lloguers dels habitatges més cars i de fet va produir una pujada en les més barates, efecte contrari al pretès per la Llei. L’estudi també mostra un descens de l’oferta de lloguer d’un 10% de contractes, concentrat en els habitatges de major preu.

La revisió de rendes dels contractes ha quedat topada, establint-se que els increments d’actualització seran en el 2023 del 2%, en el 2024 del 3% i el 2025 es referencien a un nou índex que serà més baix que l’IPC i més estable.

Aquestes revisions anuals, estan molt per sota dels tipus d’interès bancaris actuals i amb una elevada inflació, els propietaris poden veure la seva capacitat econòmica reduïda, la qual cosa podria plantejar un desplaçament de part d’aquests immobles a la venda produint un efecte contrari al pretès.

En aquest escenari la inversió en compra d’habitatge per a llogar pot deixar de ser atractiva per als inversors, a causa de la pujada de tipus d’interès, així com de l’augment de preus de la construcció derivats de la inflació, desplaçant les inversions a altres productes que puguin obtenir majors rendibilitats i amb menors riscos, la qual cosa podria arribar a produir una menor oferta en habitatge de lloguer i pot també originar una deterioració al parc d’habitatges derivat d’un menor manteniment.

L’aplicació d’aquesta Llei en estar condicionada als governs de cada Comunitat Autònoma, pot arribar a aplicar-se de manera desigual al país, amb el que pot produir perjudicis d’una comunitat a una altra, sobretot en inversió immobiliària que busca una major rendibilitat.

Limitacions en el procés de recuperació d’habitatges

Un altre factor a tenir en compte és que, amb la present Llei no s’estableix una protecció jurídica al propietari. Recuperar un habitatge per impagament o morositat té uns terminis llargs. La nova Llei no facilita el procés de recuperació d’un habitatge, sinó que més aviat dificulta el procés de recuperació de la possessió als propietaris.

Segons dades publicades pel Consell del Poder Judicial als seus informes de 2021 i 2022, els judicis verbals possessoris per ocupació il·legal d’habitatge en el 2022 se situen en 10,9 mesos al que cal sumar les apel·lacions de sentències de judicis verbals de les Audiències provincials que en el 2022 té una durada mitjana de 9,6 mesos.

La present Llei modifica en la seva disposició final cinquena la Llei d’Enjudiciament Civil, per a incloure noves regulacions en els procediments de desnonament en situacions de vulnerabilitat en detriment de la seguretat de la propietat.

Tot això, unit a la possibilitat de sol·licitar pròrrogues en el lloguer una vegada finalitzades les pròrrogues legals o tàcites (poden variar d’un any a tres anys en funció que el propietari sigui gran forquilla o zona tensada), produiran que s’endureixin les condicions d’accés als possibles inquilins, exigint uns nivells de solvència encara més elevats.

En aquest sentit, la Llei pot causar un efecte contrari, és a dir es restringirà l’accés als habitatges de lloguer a aquelles persones amb menys ingressos, amb contractes de treball inestables, etc.

Incentius fiscals per a reduir preus del lloguer

La Llei d’habitatge ha intentat millorar la fiscalitat amb l’objectiu d’aconseguir una reducció dels preus del lloguer i l’increment de l’oferta d’habitatge a preu assequible.

Així, es modifiquen les bonificacions actuals de l’IRPF. El descompte ara vigent, del 60% amb caràcter general, es reduirà fins al 50%.

La Llei contempla diversos incentius fiscals als petits propietaris que poden arribar fins al 90% en aquells casos en què el lloguer es rebaixi en més d’un 5% en relació amb l’última renda de l’anterior contracte d’arrendament del mateix habitatge en una zona tensada.

S’estableix una bonificació del 70%, quan el contribuent llogui per primera vegada la casa i l’arrendatari tingui una edat compresa entre 18 i 35 anys o “quan l’arrendatari sigui una Administració Pública o entitat sense fins lucratius”.

En el cas d’una actuació de rehabilitació finalitzada en els dos anys anteriors a la data de signatura del contracte seran del 60%.

De totes aquestes mesures, la rebaixa fiscal del 90% en l’IRPF quan es compleixi la rebaixa del preu de lloguer en un 5% pot ser que sigui la més atractiva i permet via rebaixa d’IRPF al propietari un efecte en la contenció de rendes.

A tall d’exemple, el Registre d’Assessors Fiscals (REAF) del Consell General d’Economistes ha elaborat una simulació per a quantificar l’estalvi que aconseguirien tres perfils de propietaris en aplicar la rebaixa (publicat en el diari Cinco Días) i que és bastant il·lustrativa.

1. Arrendador d’habitatge amb un preu de compravenda de 300.000 euros que es lloga per 1.000 euros al mes (12.000 euros a l’any). Si s’aplica una rebaixa del 6%, una condició necessària per a poder accedir a la bonificació màxima, els ingressos obtinguts per l’arrendament passen als 11.280 euros a l’any, una caiguda de 720 euros.
2. Arrendador del mateix perfil, en aquest cas amb uns ingressos de 26.000 euros anuals, passaria d’abonar 5.037,9 euros en l’IRPF a 4.032,3 euros després de beneficiar-se de la bonificació del 90%, estalviant-se amb això 1.005,6 euros. En aquest cas, el resultat positiu net és de 285,6 euros a l’any.
3. Arrendador amb unes rendes totals per exercici de 60.000 euros. Aquest contribuent, després d’aplicar la bonificació màxima, pagaria 15.096,34 euros en l’impost, uns 1.240 euros menys que deixarien un saldo positiu de 520 euros.

En els tres casos analitzats, aquesta pèrdua de 720 euros és inferior a l’estalvi que els amos aconseguirien en l’IRPF en aplicar la deducció màxima permesa en la normativa. En concret, un propietari solter, sense fills i menor de 65 anys amb unes rendes totals de 18.000 euros estalviaria 795,55 euros en l’impost, deixant un saldo net positiu de 75,55 euros anuals després de restar el lloguer que deixa de percebre’s amb la rebaixa.

Ampliació del parc d’habitatge públic

El problema de l’habitatge de lloguer implica augmentar l’oferta i facilitar l’accés a les persones amb menys recursos, que no poden accedir a un habitatge de compra i el preu dels lloguers resulta inaccessible, mitjançant un parc d’habitatge públic de lloguer.

Espanya és un dels països d’Europa amb menor nombre d’habitatges públics. Segons l’Observatori d’Habitatge i Sòl en el seu Butlletí especial habitatge social 2020, l’habitatge públic constitueix un 2,5% del total, quan la mitjana d’Europa és entorn del 9%.

La mitjana de la UE se situa en 4 habitatges socials cada 100 habitants, mentre que a Espanya no arriba ni aconseguir l’1%.

A Espanya, no s’ha invertit en habitatge protegit i la desqualificació de VPO ha revertit en els propietaris una inversió pública.

En el context actual de falta d’habitatge públic, la nova Llei té com a objectiu enfortir el parc públic d’habitatge protegit, és a dir ampliar, conservar i millorar el nombre d’habitatges que són propietat de l’Estat i que estan destinades a proporcionar opcions d’habitatge assequibles per a les famílies més vulnerables. A més, s’estableix la qualificació indefinida de l’habitatge protegit, així com fomentar la col·laboració el Sector Públic i Privat (Habitatge Assequible Incentivat). Aquests habitatges són de titularitat privada i s’ofereixen beneficis fiscals als seus propietaris per a llogar-les a preus reduïts.

És primordial augmentar el parc d’habitatge públic perquè aquells ciutadans que estan en una situació de vulnerabilitat puguin tenir un habitatge, alhora que si s’augmenta el nombre d’habitatges de lloguer, actuarà com a mitjà de regulació del mercat privat.

En conclusió, el problema del preu de l’habitatge i la seva oferta passa per una protecció jurídica i millorar la fiscalitat del propietari, que animi que els habitatges surtin al mercat i dotar al país d’habitatge assequible públic per a aquells sectors de la població amb dificultats d’accés al mercat convencional de lloguer o compra.

Si la Llei d’habitatge aconsegueix el seu objectiu el temps ho dirà i tot dependrà en part del resultat electoral, que pot ser que condicioni la seva aplicació.

Si necessita assessorament legal en relació amb la Llei d’Habitatge i les seves implicacions, el nostre equip d’advocats especialitzats és aquí per a ajudar-lo. Contacti amb nosaltres avui mateix per a obtenir una consulta gratuïta i obtenir l’orientació legal que necessita per a comprendre els seus drets i prendre decisions informades. No esperi més, estem llestos per a brindar-li l’assistència legal que mereix!