Qui ha de pagar les reparacions en un habitatge de lloguer?

Durant la vigència temporal d'un contracte de lloguer sorgeixen incidències i avaries a l'habitatge que, evidentment, s'han de veure reparades per a un compliment efectiu de les condicions contractuals, però qui se n'ha de fer càrrec, el propietari o el llogater?

Una cisterna que perd aigua, una calefacció que no funciona, un escalfador d'aigua que es fa malbé o el mal funcionament dels electrodomèstics són arranjaments molt recurrents al Departament de Gestió Immobiliària i Patrimonial, però que poden ser un veritable maldecap per a propietari i llogater. Per això intentarem posar una mica d'ordre en aquest aspecte.

En primer lloc, cal destacar que en aquesta entrada ens centrem en contractes d'arrendament d'habitatge habitual, ja que en els contractes de temporada o en contractes que siguin signats per a períodes de vacances, cal imputar tots els arranjaments als llogaters del moment.

És molt important saber que, com a llogaters, en el moment en què apareix una avaria és fonamental comunicar-nos amb la propietat per informar-li què és el que està passant.

És fonamental comunicar-se amb la propietat en el moment que es pateix una avaria.

Després de realitzar aquest exercici de comunicació, ens hem d'adreçar al contracte de lloguer que, juntament amb la Llei d'Arrendaments Urbans (d'ara endavant, LAU), és on s'especifica a qui correspon solucionar aquests incidents.

Com diem, és a la LAU, concretament a l'article 21, en el qual es determina que és a l'arrendador a qui correspon conservar l'habitatge en les condicions d'habitabilitat, però arribats a aquest punt cal anar amb compte, ja que existeix una excepció: que l'avaria no s'hagi produït per mal ús o dol per part de llogater.

Al contrari, tot allò que es pugui fer malbé per un ús i gaudi habitual de l'habitatge, correspon la seva reparació al llogater. Per exemple, una persiana que deixa de pujar és una cosa que correspon de reparar al llogater, ja que és ell qui el fa servir i en gaudeix.

Es diu expressament a l'article 21.4 de la LAU que seran a càrrec de l'arrendatari "les petites reparacions que exigeixi el desgast per l'ús ordinari de l'habitatge". És aquí on apareixen molts dels conflictes a l'hora de determinar a qui correspon el pagament o l'arranjament d'una avaria perquè, què és una “petita reparació”?

Doncs bé, hi ha alguns criteris que s'han anat fent servir a l'hora de decidir què és una petita reparació.

Tot allò que pugui resultar danyat per l’ús i gaudi habitual li correspon al llogater reparar-ho.

En primer lloc, podríem tenir en compte com a criteri el temps d’ocupació. És a dir, si signem el contracte al gener i al febrer se'ns trenca la caldera, no ens ha donat temps a fer-lo servir i gaudir-lo com per haver de pagar el seu arranjament.

En segon lloc, hi ha el criteri del cost de la reparació. En aquest cas tampoc ens trobem que s'hagi estipulat un cost específic de la reparació, però solem utilitzar com a referència una quantitat que ronda els 150 euros, sobre els quals correspondrà al propietari (tenint en compte tots els criteris) abonar el cost de la reparació.

Finalment, hem de tenir en compte quina zona de l’immoble es veu afectada per l’avaria. Normalment, les reparacions que tenen les conseqüències en zones immobles (com pot ser el manteniment de sòl, parets o sostres) o instal·lacions d'electricitat i aigua són a càrrec del propietari.

Al contrari, per exemple, el canvi d'una bombeta correspon a l'inquilí ja que és ell qui l'usa i en gaudeix i perquè és una “petita reparació” que es ve exigida pel desgast que té com a origen l'ús ordinari de l'habitatge.

El propietari està fent unes obres a l'immoble i no sé si estic obligat a suportar-les

Com a breu incís relacionat amb les obres, en els casos en què com a llogaters els propietaris han de realitzar unes obres a l'habitatge per garantir-ne l'habitabilitat, el llogater les ha de suportar.

En aquests casos el que fa el propietari és complir la seva part del contracte i el llogater les ha d'acceptar en part, també, per tal de complir la seva obligació contractual relativa a l'adequat manteniment de l'habitatge.

Tot i això, si passessin 20 dies d'obres a l'habitatge el propietari es veurà obligat a reduir la renda en proporció a la part que el llogater no va poder utilitzar.

En cas de conflicte, com es troba una solució?

La solució per a aquest tipus de conflictes rau en la necessitat d'especificar al contracte d'arrendament d'un habitatge d'ús habitual quines reparacions corresponen a cada part per minimitzar aquests conflictes i especificar condicions de manteniment i arranjaments que no vulnerin les disposicions establertes a la LAU.

Per assolir de manera efectiva i definitiva la solució, tenen a la seva disposició als nostres especialistes del nostre Departament de Gestió Immobiliària i Patrimonial que l’assessoraran en tots els seus dubtes.

Escrit perLeyre Julián ObandoGestió Immobiliària
i Patrimonial.